베트남, 남부 호찌민시 인근 산업단지 살펴보기

- 산업단지 수요 지속 증가에 따라 토지임대율 상승 –

- 다자간 무역협정 체결을 통한 생산기지 이전 가속 -

2020년 코로나19 펜데믹 사태는 글로벌 생산활동에 지대한 영향을 끼쳤다. 바이러스의 빠른 확산세에 따른 불확실성은 신흥국 대부분의 경제를 뒤흔들었다. 그러나 베트남은 이와 대비된다. 확산초기 효과적인 코로나19 통제로 위기를 기회로 바꾸었으며 이는 투자가로 하여금 낙관적인 요소로 작용하는데 충분했으며 안정적인 생산 거점으로 도약하는데 중요한 밑거름이 될 것으로 보인다. 

다만, 지속 증가하는 생산 공장 이전 수요에 비해 호찌민시를 포함한 인근 지방성 산업단지 공급 부족 현상에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 글로벌 생산 거점으로 주목받고 있는 현재 KOTRA 호치민 무역관은 본 글을 통해 남부 호찌민시 인근 산업단지의 개괄적인 현황과 시장 흐름은 조사하였다.

산업단지 입주 혜택

베트남 표준법인세율은 20%이며 2014년 이전에는 25%, 2014-2015년에는 22%가 적용 되었다. 단, 석유, 가스 등 천연자원 개발사업의 경우 사업 종류에 따라 32~50%의 법인세율이 적용되고 있다. 베트남 정부는 산업단지에 설립된 법인에 법인세 혜택을 적용하고 있다. 과세소득 발생연도로부터 2년간 면제 받게 되며, 면제기간 종료 후 4년간 50%를 감면 받는다. 다만, 산업단지 소재지가 사회-경제 우수지역(1급 도시지역)인 경우에는 적용대상에서 제외되니 사전에 공단관리사무소에 법인세 혜택 적용 여부 확인이 필요하다.

산업단지 입주 법인세 혜택 적용 예시

사업개시	면제		4년간 법인세율 50% 감면				표준법인세율 20% 적용
2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030

자료: KOTRA 호치민무역관 종합

베트남 남부 주요5개성/시 산업단지 현황

글로벌 부동산 컨설팅 기업 세빌스 베트남(Savills Viet Nam)에 따르면 2020년 기준 베트남 남부 산업단지 총 면적은 44,700헥타르이다. 약 40,000헥타르가 호찌민시, 빈증성, 동나이성, 롱안성, 바리아-붕따우성에 집중되어 있다. 지역별로 살펴보자면 ▲호찌민시 (HCMC) 4,703헥타르,▲빈증성(Tỉnh Bình Dương) 10,159헥타르,▲동나이성(Tỉnh Đồng Nai) 10,066헥타르,▲롱안성(Tỉnh Long An)  5,837헥타르,▲바리아-붕따우성(Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu) 9,327헥타르이다. 공업단지 수는 각각 ▲호찌민시 18개, ▲빈증성 31개, ▲동나이성 32개, ▲롱안성 22개, ▲바리아-붕따우성 12개이다.

*헥타르:10,000m²

호찌민시 및 인근 지역 일부 산업단지 현황

기호	지역	공단명	면적	홈페이지
ⓐ	Ba Ria-Vung Tau	KCN My Xuan	302,4 ha	http://www.idico.com.vn/
ⓑ		KCN Phu My 3	1,046 ha	http://www.phumy3sip.com
ⓒ		KCN Long Son	850 ha	https://www.longsonpic.vn/
ⓓ		KCN Chau Duc	1,556 ha	https://sonadezichauduc.com.vn/
ⓔ		KCN Dat Do	496 ha	www.tinnghiacorp.com.vn
ⓕ	Dong Nai	KCN Nhon Trach	2,700 ha	https://nhontrach6ip.com.vn/
ⓖ		KCN Long Thanh	301 ha	http://szl.com.vn/
ⓗ		KCN Amata	494 ha	https://www.amata.com/en/
ⓘ		KCN Ho Nai	497 ha	http://honiz.vn/en
ⓙ		KCN Long Khanh	264 ha	http://www.kcnlongkhanh.com.vn/
ⓚ	Binh Duong	KCN Song Than	327 ha	http://www.dainambinhduong.vn/
ⓛ		KCN VSIP-Ⅱ	1,700 ha	https://becamex.com.vn/en/
ⓜ		KCN My Phuoc	1,600 ha	https://becamex.com.vn/en
ⓝ		KCN Protrade	495 ha	http://www.pitp.com.vn/
ⓞ		KCN Bau Bang	1,000 ha	https://becamex.com.vn/en/
ⓟ	HCMC	KCN Hiep Phuoc	1,686 ha	https://www.hiepphuoc.com/en/
ⓠ		KCN Tan Tao	380 ha	http://en.itaexpress.com.vn/
ⓡ		KCN Tay Bac Cu Chi	381 ha	http://www.cidico.com.vn/
ⓢ		KCN SHTP	913 ha	http://www.eng.shtp.hochiminhcity.gov.vn/
ⓣ		KCN Le Minh Xuan 3	311 ha	https://saigonvrg.com.vn/en
ⓤ	Long An	KCN Long Hau	500 ha	https://longhau.com.vn/en
ⓥ		KCN Vinh Loc	260 ha	http://www.kcnvinhloc.vn/
ⓦ		KCN Kizuna	91 ha	https://www.kizuna.vn/en
ⓧ		KCN Tan Duc	544 ha	http://www.itaexpress.com.vn/
ⓨ		KCN Xuyen A	480 ha	http://www.xuyenaip.com/?l=en

자료: Google Map, 각 지방성 공단관리 위원회, KOTRA 호치민무역관 종합

공업단지 입주율 급증

세빌스 베트남에 따르면 미-중 무역분쟁이 본격화한 2017년도부터 베트남내 공업 단지 입주율이 빠르게 증가했다. 이 시점 외국인직접투자(FDI)를 살펴보면 일맥상통하는 내용이다. 베트남 기획투자부에 따르면 2017-2019년까지 베트남에 유입된 총 외국인직접투자액(FDI)은 각각 359억, 355억, 380억 달러였으며 2019년에 기록한 380억 달러는 최근10년간 최대 규모이다.

2011-2020년 외국인직접투자 추이

(단위: 억 달러)

자료: 베트남 기획투자부(MPI), 외국인투자청(FIA), KOTRA 호치민무역관 종합

FDI 규모 증가는 곧 산업단지 수요로 이어졌다. 산업단지 입주율을 살펴보면 그간 생산공장이 베트남으로 대거 이전했음을 알 수 있다. 남부 주요 5개성시 산업단지 입주율은 각각 ▲호찌민시 88%, ▲동나이성94%, ▲빈증성99%, ▲롱안성84%, ▲바리아-붕따우성79% 이다. 높은 입주율은 투자가의 생산 공장 이전 수요가 얼마나 높은지 가늠할 수 있다. 동시에 기업들이 공장부지 확보에 어려움을 겪을 가능성도 높아졌음을 의미한다.

2020년 남부 주요 5개성시 공업단지 입주율

자료: 세빌스 베트남, KOTRA 호치민무역관 종합

산업단지 토지임대료 현황

일반 주택, 아파트, 사무실 등 부동산 시장 중 산업단지 부지는 코로나19 펜데믹 사태에도 불구하고 유일하게 토지임대료가 크게 증가한 것으로 나타났다. 부동산서비스 전문기업 CBRE의 베트남 2020년 4분기 시장보고서에 따르면 호찌민시 및 인근 지역 공업단지 토지임대료는 2018년부터 매년 20-30% 증가했다. 미-중 무역분쟁에 따른 중국 소재 생산공장 이전수요와 EV FTA(유럽연합-베트남 자유무역협정) 발효가 영향을 끼쳤고 이는 곧 임대료 상승으로 이어진 것으로 보인다.

 

(참고) 베트남은 한-베 FT를 포함해 총 15개 FTA를 체결했으며, EU 27개국을 포함한 약 52개 국가와 FTA를 체결 완료했다. 미·중 무역분쟁 이후 중국을 대체할 생산기지로 주목받는 베트남은 2019년 1월 CPTPP와 2020년 EV FTA를 발효했다. 이에 더불어 2021년 공식 서명한 RCEP까지 발효되는 경우 글로벌 가치사슬(GVC: Global Value Chain)의 위상이 더욱 강화될 것으로 전망된다.

*베트남, RCEP으로 글로벌가치사슬(GVC)에 날개를 달다(클릭 시 관련 페이지 이동)

이러한 흐름은 2021년에도 이어질 것으로 보인다. 호찌민시 공단관리위원회 리 꾸옥 흥(Ly Quoc Hung) 소장은 2021년 1분기 동안 호찌민시 소재 공업단지에 FDI 2억 2,400만 달러가 유입되어 전년 동기 대비 66% 급증했다고 호치민 무역관으로 전한 바 있다.  

한편, 2020년 기준 산업단지 평균 임대료는 ▲호찌민시 225 달러, ▲롱안성 153 달러, ▲ 동나이성133 달러, ▲빈증성 115 달러, ▲바리아-붕따우성 100달러이다.

호찌민시 인근 지역 공업단지 평균 토지임대료 연도별 변화 추이

(단위: USD/m2/잔여토지기한)

자료: CBRE 베트남, KOTRA 호치민무역관 종합

*주: 잔여토지기한 평균 30-40년 기준

2020년 베트남 일부 남부/북부 지역 공업단지 토지임대료 비교

(단위: USD/m² /잔여토지기한)

남부
	호찌민시	롱안	동나이	빈증	바리아-붕따우
최저	150	110	95	80	50
평균	225	153	133	115	100
최고	300	195	170	150	150
북부
	하노이	하이퐁	박닌	박장	하이즈엉
최저	120	80	85	76	65
평균	190	108	105	83	80
최고	260	135	125	90	95

자료: CBRE 베트남, KOTRA 호치민무역관 종합

공업단지 토지임대료는 매년 큰 폭으로 증가한데에 비해 임대공장의 월 임대료는 완만한 상승률을 보였다. CBRE베트남은 이를 2019-2020년 임대공장 공급 물량이 충분했던 점과 2020년 3-4월 베트남 정부의 강도 높은 사회적 거리두기가 임대활동에 영향을 끼쳤기 때문으로 풀이했다. 다만, 코로나19 사태 속 비대면 산업 중 전자상거래와 물류산업 성장세가 두드러짐에 따라 물류창고, 유통센터 등 임대공장 수요가 증가할 것으로 예상되는바, 임대공장 임대료도 지속 상승할 것으로 전망된다.

호찌민시 및 인근 지역 임대공장 월 평균 임대료 연도별 변화 추이

(단위: USD/m2/월)

자료: CBRE 베트남, KOTRA 호치민무역관 종합

*주: 해당 월 임대료는 세금 및 관리비 미포함

높은 토지임대료에도 불구 호찌민시 인근 지방성 산업단지 여전히 인기, 왜