필리핀 세부 부동산 임대산업 웨비나 참관기

- 필리핀 세부 사무실 임대산업 현황 발표-

- 메트로 세부 임대산업 성장 및 시장회복력 요인 분석-

 

 

 

본 세미나에서는 메트로 세부의 사무실 임대산업 현황과 코로나19 대유행 이전 임대산업이 글로벌 위기를 극복한 방법에 대해 설명한다. 또한 코로나19 대유행이 사무실 임대 환경에 어떤 영향을 끼쳤으며, 임차인과 임대인이 물리적 공간과 사업 운영 측면에서 코로나19 대유행에 어떠한 대처 전략을 제시하고 있는 지에 대해 다뤘다.

일시	2020년 9월 22일 10:30 – 11:30(필리핀 시간 기준)
행사명	세부 부동산 시장개요 : 사무실 임대산업을 통한 세부 성장 (재)기대
주제	메트로 세부 사무실 임대 부문과 시장 회복력
연사	1. Janlo de los Reyes – Head of Research and Consultancy, JLL Philippines 2. Zaide Zafra, General Manager, UnitedHealth Group – Research and Development     (전 Savvysherpa Asia, Inc.)   3. Antonio Sabarre – Director of Commercial Leasing, JLL Philippines
사용플랫폼	시스코 웹엑스(Cisco Webex)

 

주요 내용

 

발제자 1: Mr. Janlo de los Reyes – Head of Research and Consultancy, JLL Philippines

 

Janlo de los Reyes는 2020년 3분기 세부 사무실 및 물류 시장에 대해 발표했다.

 

 

de los Reyes는 현재 수정된 일반 지역사회 격리조치(MGCQ)*단계인 메트로 세부의 봉쇄령 현황에 대해 소개했다. 수정된 일반 지역사회 격리조치(MGCQ) 하 Category I~III 산업은 정상운영재개 가능, 퍼스널 케어 시설 및 외식업은 기존의 50% 규모로 운영이 허용된다.

* 수정된 강화된 지역사회 격리조치(MECQ)와 일반 지역사회 격리조치(GCQ)에 비해 완화된 조치임.

 

수정된 일반 지역사회 격리조치(MGCQ)로 세부 내 부동산 등의 사업장 운영조건이 완화됨에 따라 지역경제가 점차 활성화됐다. 현재 세부의 주요 프로젝트는 다음과 같으며, 이와 같은 인프라가 완공 시 세부 내 사무실 및 물류 임대산업에 긍정적 영향을 끼칠 것으로 예상된다.

연번	프로젝트명	내용
1	메트로 세부 고속도로	Naga市와 Lanao市를 잇는 73.7km의 고속도로로 Cebu市와 Mandaue市를 횡단한다. 완공 예상일은 2022년 12월경이다.
2	세부 콘도라 링크 고속도로	Cebu市와 Cordova지방자치단체를 연결하는 8.5km의 고속도로이다. 이 고속도로의 건설 목적은 Cordova에 거주하지만 Cebu市에 근무하는 사람들의 접근성을 높이기 위함이며 완공 예상일은 2021년 전후다.
3	막탄 세부 국제공항 확장 (MCIAA)	막탄 세부 국제공항 확장은 2020년 여객수송이 급감하는 가운데 장기적인 개발 계획을 통해 항공 여행 산업의 회복을 기대하고 있다.
4	뉴 세부 국제 컨테이너 항구	기존 세부 국제 항구의 혼잡성을 완화하고, 메트로 세부 내외무역량을 증가시키는 것에 목적을 두고 있다. 동 사업은 한국 정부의 차관으로 자금을 조달했다.

  

세부 사무실 임대 산업 현황에 대한 세부내용은 다음과 같다.

 

연도별 사무실 공급량

자료: 연사 발표자료

 

2020년 3분기 현재, 2개의 신규 프로젝트(기업센터, 마부하이 타워 CPP)가 건설 중에 있다. 올해 1분기 착공된 Central Bloc 2 건설을 포함하면 현재 사무실 공급량은 7만6000㎡이며, 이는 지난 몇 년간의 연도별 공급량에 비해 턱없이 낮은 수치인 것으로 조사된다.

 

공급 분포

자료: 연사 발표자료

 

공급 분포를 통해 시장점유율의 상당 부분이 Cebu市에 집중된 것을 확인할 수 있다. 이는 세부 IT 파크와 세부사업단지가 세부 전체 사무실 임대 시장의 약 90%를 점유하고 있기 때문이다.

 

사무실 공간

자료: 연사 발표자료

사무실 공간 부문에서는 Cebu市가 향후 3년간 세부 내 모든 사무실 임대 시장을 주도할 것으로 조사된다. 반면, Lapu-Lapu市는 향후 3년간 계획된 프로젝트가 없는 것으로 조사된다.

 

공실률

자료: 연사 발표자료 

 

메트로 세부의 3분기 평균 공실률은 약 18.6% 증가했다. 이러한 급증은 필리핀 내 온라인게임업체(POGO)의 조기 계약 해지, 특히 Lapu-Lapu와 Mandaue지역에서 올 3분기 공실이 크게 증가한 데 기인한다.

 

프로젝트 예정 규모

자료: 연사 발표자료 

 

Cebu市는 유일하게 향후 3년간 개발 프로젝트가 예정된 도시이지만 향후 사무실 공간은 28만1000㎡로 약 2% 감소하는 것으로 조사됐다. Mandaue市와 Lapu-Lapu市의 경우, 향후 3년간 예정된 프로젝트가 없는 것으로 조사됐다.

 

추세

 

수요 분석결과 몇 가지 추세가 파악됐다.

 

1. 메트로 세부는 연중 3분기 사무실 임대 부문에서 오직 1% 거래 활동이 확인됐다.

2. 올해 2분기에 확인된 대부분의 거래는 임대 계약 갱신인 것으로 조사됐다. 3분기도 비슷한 추세를 보이고 있으나, 3분기 거래량은 2분기에 비해 상당히 적은 것으로 파악된다.

3. 업종별로는 지난 3분기 메트로 세부의 O&O(오프쇼어 및 아웃소싱)산업이 시장을 주도하는 것으로 확인됐다.

 

Cebu市는 2020년 3분기에 사무실 임대와 관련된 상당량의 문의가 접수됐으며, 이는 마닐라로부터 유입될 신규 입주자들과 이미 세부에 거주하는 현지수요인 것으로 파악된다.

 

임대

자료: 연사 발표자료

 

올해 3분기에는 사무실 임대수요가 계속적인 약세를 보임에 따라 임대료가 전반적으로 하락한 것으로 조사됐다. 기존 사무실 평균 임대료를 기준으로 메트로 세부의 경우 1.3% 감소하여 월평균 1㎡당 634페소를 기록했으며, Mandaue市는 2.4% 감소하며 월평균 1㎡당 499페소 대로 Lapu-Lapu市와 비슷한 수준이다. 한편 Cebu市는 3분기 기준 월평균 임대료 기준으로 1㎡당 663페소 대에 머물고 있다.

 

올 3분기에는 다수의 프로젝트로 임대료가 현상유지하고 있지만 위의 그래프를 통해 향후 메트로 세부의 사무실 건물에 대한 수요 약세는 임대료 하락세로 이어질 것으로 예상된다. 모든 지표를 감안했을 때, 코로나19 대유행은 사무실 임대 시장에 계속해서 큰 부담으로 자리잡고 있으며 특히 단기적으로는 전반적인 세부 산업의 성장 저해 요인으로 지목된다.

 

주요 긍정적인 지표

 

1. 단기적 관점

 

(1) 올해 연말까지 사무실 임대실적 회복을 기대할 수 있을 것으로 보인다. 사무실 임대료는 전반적인 산업 침체에도 불구하고, 지난 분기에 회복력을 보였다. 이러한 현상은 필리핀뿐만 아니라 아시아 태평양 지역에서도 나타나고 있는데, 해당 지역에서는 임대료가 안정적이고 예상보다 느린 감소세를 보이고 있다.

 

(2) 안전과 건강은 이해 관계자들의 최고 관심사항이 되었으며, 뉴노멀 시대에 들어서며 사람들은 체온 측정, 신발 세척, 청소 강화 조치를 일상적으로 받아들이고 있다.

 

(3) 이해 관계자에 의한 기술수용도 있다. 기술도입은 코로나19 대유행동안 가속화됐고 기업들은 이미 사업을 지속하기 위해 이러한 온라인 툴을 사용하고 있으며, 이는 미래 사무실 공간의 표준이 된 것으로 보인다.

 

(4) 단기임대 및 탄력근무공간의 수요가 증가하고 있다. 현금 유동성에 대한 압박으로 많은 기업들이 현재 순익을 유지하면서 비용을 절감할 수 있는 방안을 모색하고 있다. 따라서 올해 2분기에 임대 계약기간을 연장해야 하는 기업은 6개월에서 1년 사이의 단기 계약으로 갱신한 경우가 많으며, 이를 통해 기업은 장기 임대 계약 전, 자본 지출 및 확장 계획에 대해 시장평가를 할 수 있는 유연성을 확보하게 된다.

 

(5) 메트로 세부에 대한 관심도 더욱 높아질 것으로 예상한다. 코로나19로인해 정부는 메트로 마닐라 외곽지역의 기업들에 더 많은 장려책을 제공하고 있다. 이에 많은 기업들이 메트로 마닐라 외곽에 위성 사무실 또는 부지를 임대하는 것을 고려하고 있으며 세부는 이러한 지방분권 추세의 선호 지역 중 하나이다.

2. 중장기적 관점

 

(1)뉴노멀 시대에 적응하는 기업들이 증가하고 있으며 상당 수의 기업들은 이 사태를 잘 견뎌낼 수 있도록 그들의 재정 및 운영상태를 보호하고 강화하기 위해 노력하고 있다. 기업이 뉴노멀 시대에 적응하는 속도가 빠를수록 사무실 임대 회복이 현저히 빨라질 것이다.

 

(2)지난 몇 년동안, BERDE(환경친화적으로 우수하게 설계된 건물)인증건물과 같은 그린 빌딩과 지속가능성에 대한 강조가 많았으며, 이러한 추세는 앞으로도 계속될 것이 분명하다.

 

(3)이해 당사자들은 그들의 건축 프로젝트와 지역 사회의 관계성에 대해 살펴보고 있다. 이에 따라 스마트 시티와 타운십의 증가가 기대된다.

 

(4)Hub와 Club 모델이 등장할 것이다. Club은 중앙 사무실 본부로, Hub는 기업의 위성 사무소를 의미한다. Club의 목적은 조직 내 서로 다른 개인들의 상호작용을 모두 담아 사회화의 중심지 역할을 하는 것이다.

 

반면, 직원들이 거주하고 있는 곳에 더 가까운 Hub 또는 위성사무소는 개인과 일반 노동자의 수요 공간을 충족하게 될 것이다. 이것이 우리가 놓치지 말아야 할 핵심 트랜드 중 하나이며 앞으로 많은 예비 입주자들의 미래 부동산 전략이 될 것이다.

 

(5)사무실 임대시장의 추가 분권과 세부 내 다른 자산 계층의 성장도 기대된다. 세부에 대한 관심이 높아지고 있으며 연말까지 거래흐름이 서서히 살아나 중장기적인 추세로 이어질 것으로 기대된다.

 

발제자 2: Mr. Zaide Zafra, General Manager, UnitedHealth Group – Research and Development(전 Savvysherpa Asia, Inc.)

 

 

Zafra는 UnitedHealth Group이 코로나19 사태에 어떻게 대처했는지 그리고 이와 관련하여 기업이 사업을 운영하는 데 있어 사무공간의 중요성에 대해 발표했다.

 

 

코로나19가 발생함에 따라 UnitedHealth Group은 위기관리팀을 소집하고 위기관리 계획을 검토해 재택근무 전략을 세웠다.  

 

그러나 봉쇄령이 완화됨에 따라 UnitedHealth Group은 다른 기업들과 마찬가지로 사무실 출근으로 전환하기로 결정했다. 이후 직원들로부터 (집에서도 업무가 가능한데) 굳이 사무실로 돌아갈 필요가 있는가, 교통난, 바이러스 노출 위험 등의 불편을 어떻게 감수할 것인가 등의 질문을 받았다. UnitedHealth Group은 이에 대해 재택근무가 가능함에도 사무실 출근이 필요하다고 판단하는 이유를 다음과 같이 밝혔다.

 

1. 더 빠르고 안정적인 인터넷 연결   2. 높은 생산성과 작업 품질   3. 혁신적인 아이디어를 도출하기 위한 직원 간의 협업/소통 개선   4. 사무실의 장비 및 소모품의 가용성   5. 생활소음 등이 제거된 공간

6. 사무실 내 조명 및 작업 공간 개선   7. 하드웨어 및 소프트웨어 문제에 대한 신속한 해결   8. 인체공학 및 업무 환경 개선   9. 사무실에서의 사고방식   10. 직장동료와의 상호작용(의료 프로토콜 준수)

 

타 기관 또는 기업도 이와 비슷한 판단을 하기에 사무실 공간에 대한 문의와 수요가 있는 것으로 생각된다.

 

발제자 3: Antonio Sabarre – Director of Commercial Leasing, JLL Philippines

 

Sabarre는 세부 상업 임대 동향에 대해 발표했다. 그는 “향후에도 사무실 부문의 O&O(오프쇼어 및 아웃소싱)가 계속 성장할 것인가?”라는 질문에 답하는 것을 목표로 한다.

 

아래 타임라인은 2008년 세계 금융위기 이후 BPO(Business Process Outsourcing) 산업의 성장세를 보여준다. 일반적으로 기업은 금융위기를 대처하기 위해 생존 방안을 모색하는데, 대표적인 생존 방안은 비용절감이며, 비용을 절감하는 방법은 2008년 세계 금융위기 이후 효과가 입증된 사업 일부를 위탁 운영하는 것이다.

 자료: 연사 발표자료

2008년부터 2020년까지 BPO산업의 정규직원은 35만 명에서 130만 명으로, 수입은 65억 달러에서 263억 달러로 증가했다. 이것이 2021년까지 지속되어 견실한 성장을 한다면 O&O(오프쇼어 및 아웃소싱) 산업이 지속적으로 성장할 것이라고 예상된다.

 자료: 연사 발표자료

 

올 3분기 기준 O&O(오프쇼어 및 아웃소싱)의 수요가 높은데 이는 O&O(오프쇼어 및 아웃소싱) 업계가 필리핀에서 사업을 지속할 것이라는 분명한 지표다. 현재까지 해당 산업의 임대 점유율은 약 1만6000㎡이며, Cebu市 내에서 약 6000㎡의 임대 거래가 진행 중인 것으로 확인된다. 거래가 성공적으로 완료되면 O&O(오프쇼어 및 아웃소싱) 산업의 임대 점유율은 지난해의 절반 수준인 약 2만㎡를 기록할 것으로 조사된다.

 

BPO기업의 사무공간 선택에는 다양한 선택지가 있다. 대기업들이 BPO운영을 분산시키기 위해 사무공간 일부를 제공하고 있기 때문이다. 세부 IT파크, 세부비즈니스파크 등 세부 중심가는 가까운 편의시설 등 기업과 직원들이 필요로 하는 다양한 임대옵션을 제공한다. 세부 중심가 외에도 Mactan지역에 메가월드가 개발한 8 뉴타운, SM가 개발예정인 Consolacion 지역 등이 있다. 또한, Il Corso Cebu에는 필인베스트가 개발에 착수하고 있다.

 

시사점

 

현지 연사들은 메트로 세부에 대한 관심과 투자가 더욱 증가할 것이며, 이와 더불어 메트로 마닐라와 그 외곽지역에서 많은 예비 입주자들이 유입될 것이라고 말했다. 현재, 많은 기업이 메트로 마닐라 외곽지역에 위성 사무실 또는 부지를 임대하는 방안을 모색하고 있으며 세부는 이러한 지방분권 추세의 선호 대상지 중 하나이다.

 

그로 인해 우리 기업은 앞으로 몇 년 안에 메트로 세부지역에서 많은 기회를 가질 수 있을 것이다. 현재 메트로 세부 지역은 코로나19 사망자 수를 감안하여, 인프라 개발 일부분에 한해 진행 중인 반면, 향후 몇 년 안에 이 지역에서 진행된 수많은 개발사업은 신규 투자자와 기업을 유입하고 신규 사무실(본사 및/또는 위성 사무소) 수요를 증가시킬 가능성이 높다. 더욱이 완공된 세부국제컨테이너항구는 이 지역의 교역량을 끌어올릴 것으로 예상된다. 그러므로 관심 기업은 이번 기회를 통해 메트로 세부의 사무실 임대시장을 지속적으로 모니터링 하는 것이 중요하다.

 

더욱이 글로벌 위기(2008년, 2020년)에도 불구하고 BPO기업은 직원 비율과 수익면에서 계속적으로 성장하고 있기에, 향후 BPO기업과의 거래 및 파트너십을 모색할 필요성이 있다.

 

자료: 각 부문별 연사발표, KOTRA 마닐라무역관 직접 참관