[국토교통부]「관리비 사각지대 해소 및 투명화를 위한 개선방안」

국토교통부(장관 원희룡)는 경제여건 악화로 서민 경제가 어려운 상황에서 관리비 증가로 인한 국민의 경제적 부담을 완화하기 위해 관리비 관련 간담회(10.4) 등을 통해 「관리비 사각지대 해소 및 투명화를 위한 개선방안」을 마련하였다.

먼저, 개선방안을 마련하게 된 배경을 살펴보면, 아파트, 다세대·연립주택 등 공동주택은 우리나라의 대표적 주거공간으로 우리나라 전체 가구의 62.6*%가 공동주택에 거주 중이며, 전 국민이 연간 공동주택 관리비로 지출하는 금액은 23조원**에 달하고 있어 공동주택 관리비가 민생경제에 미치는 영향은 지대한 상황이다.

* (주거실태조사, ‘20년) 아파트 51.1%, 다세대주택 9.4%, 연립주택 2.1%
** ‘21년 기준(K-apt), 우리나라 공동주택 관리비는 총 22조9,000억원 규모로 세대당 한해 216만원(세대당 월 평균 18만원) 관리비 부과
※ 공동주택 관리비 상승률(통계청): (’19) 4.8% → (’20) 5.1% → (’21) 5.3%

< 반복되는 관리비리 사례 >

특히, 청년·사회초년생이 주로 거주하는 원룸, 오피스텔은 공적 관리제도의 사각지대에 있어 관리비리 발생에 더욱 취약한 실정이다.

이에, 관리비 정보에 대한 국민의 알 권리 보장을 강화하고, 지속적으로 반복되는 관리비리를 근절하기 위해 범부처 차원의 제도개선 방안을 마련하게 되었다.

정부는 1)관리비에 대한 국민의 알 권리 확대, 2)관리비 공개 사각지대 보완, 3)관리비리 근절방안 등을 골자로 한 「관리비 사각지대 해소 및 투명화를 위한 개선방안」을 마련하였으며, 주요 내용은 다음과 같다.

① 공동주택 관리비에 대한 알 권리 확대

[1] (관리비 공개 확대 및 검증 강화) 현행법상 100세대 이상 공동주택까지 관리비를 의무적으로 공개하고 있어, 입주민 등의 알 권리 강화를 위해 관리비 의무 공개대상을 확대한다.

※ 100세대 이상 150세대 미만 공동주택은 관리비 내역을 해당 공동주택의 누리집, 동별 게시판에 의무적 공개(공동주택관리정보시스템(K-apt)에는 자율 공개)

법령 개정을 통해 관리비 의무 공개대상을 현행 100세대 이상에서 50세대 이상 공동주택으로 확대*하고, 공동주택관리정보시스템(K-apt) 의무 공개대상도 150세대 이상에서 100세대 이상으로 확대하여 관리비의 투명성 제고 및 입주민의 알 권리 보장을 강화할 계획이다.

아울러, 50세대 이상~150세대 미만 공동주택의 경우「집합건물법」개정을 통해 회계장부 작성·보관·공개 의무를 신설함으로써 입주민의 자율적 관리비 검증도 강화한다.(공동주택관리법·집합건물법 개정, ‘23.上 및 시행령 개정, ‘23.3월)

* 50세대 이상 100세대 미만 공동주택: 약 6,100단지(약 419,600세대)
100세대 이상 공동주택: 약 21,700단지(약 11,274,800세대)
※ 관리비 의무 공개 대상에 신규 편입되는 50세대 이상 100세대 미만 공동주택은 관리주체 업무부담 경감 및 이행률 제고를 위해 공개항목 간소화(21개→13개)

[2] (관리정보 공개 민관협력 강화) 관리비 내역 등 K-apt에 축적되어 있는 공동주택 관리정보의 민간분야 활용도를 높여 나간다.

K-apt의 관리정보 데이터를 네이버, KB, 직방 등 국민이 쉽게 접근할 수 있는 부동산 정보 관련 포털·앱에 공개범위를 확대함으로써 민간의 창의성을 활용하여 입주민과 주거수요자가 필요로 하는 공동주택 관리정보를 맞춤형으로 알기 쉽게 제공할 수 있도록 지원한다.

[3] (검증 지원체계 확대) 현재 중앙 공동주택관리 지원센터*(LH)에서 관리비 관련 적정성 검토업무 등을 지원하고 있으나, 관리비 공개 대상 확대에 따른 업무 증가를 감당하기 위해서는 추가적인 검증 지원체계 마련이 필요하다.

* (인력) 39명 / (지원업무 실적, ‘21년) 민원상담 72,544건, 진단·자문 408건

이에 지자체가 관할 지역의 공동주택 단지에 대해 공동주택 관리 지원센터를 설치·운영할 수 있도록 제도적 근거를 마련하고, 전문적 서비스 지원이 가능하도록 지원센터 업무의 민간위탁도 허용할 계획이다.(공동주택관리법 개정, ’23.上)

* 현재 경기, 부산, 대구, 경남, 전북 등 일부 지자체는 조례 제정을 통해 공동주택 기술자문단을 설치·운영 중이나, 법적 근거가 없어 예산·인력 확보에 한계

② 원룸·오피스텔 등 사각지대 보완

[1] (원룸·다가구주택) 관리비 공개의무가 없는 원룸·50세대 미만 등 소규모 주택의 임차인 또는 주거수요자에 대한 관리비 정보 제공을 확대한다.

이를 위해 주택임대차 표준계약서에 관리비 항목을 반영하고, 임대차 계약시 공인중개사가 임차인에게 관리비 관련 사항을 안내하도록 공인중개사협회 등을 통해 계도·홍보하는 등 관계부처인 법무부와 협의·추진한다.

[2] (오피스텔) 「집합건물법」의 적용을 받는 오피스텔의 체계적인 관리비 운영을 위한 다양한 방안을 법무부와 함께 협의·추진한다.

오피스텔도 체계적이고 투명하게 관리되도록 제도적 관리체계*를 구축한다.

* 회계장부 작성·보관·공개 의무와 지자체 감독 규정 등을 신설하는 내용의 「집합건물법」 개정안(법무부 발의, ‘21.3.)의 조속한 개정 필요

50세대 이상 오피스텔 관리인에게 회계장부 작성·보관·공개 의무를 부과하고, 지자체장에 회계 관련 감독권도 부여할 계획이다.

또한, 오피스텔 입주민이 관리비 항목에 대해 구체적으로 알 수 있도록 ‘집합건물 표준관리규약’에 관리비 세부 항목을 명시한다.

[3] (관리비 분쟁 심의·조정 활성화) 현행 제도권 외에 있는 소규모 주택과 오피스텔에 대한 관리비 관련 분쟁발생시 심의·조정 절차를 활성화한다.

소규모 주택의 경우 주택임대차 표준계약서상 관리비 관련 사항을 토대로 주택임대차 분쟁조정위원회*를 통해 심의·조정하게 되며,

* 「주택임대차보호법」에 따라 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원 및 시·도에서 임대차계약의 이행, 계약내용의 해석 등에 관한 분쟁을 심의·조정

오피스텔의 경우 앞으로 집합건물 표준관리규약에 명시될 관리비 항목을 토대로 분쟁 발생 시 집합건물 분쟁조정위원회*가 심의·조정한다.

* 「집합건물법」에 따라 시·도에 설치되어 있으며, 관리비의 징수·부과 등에 관한 분쟁을 심의·조정

③ 관리비리 근절을 통한 투명·공정한 관리문화 정착

[1] (정보격차 해소) 전문성과 경험이 부족한 입주민이 공동주택 유지보수공사비의 적정성을 판단할 수 있도록 K-apt에 유지보수공사 사업비 비교 기능을 구축(‘22.12.)하고, 관리주체로 하여금 K-apt의 사업비 비교 기능을 활용하도록 하여 유지보수공사의 적정 입찰가격을 산출하게 할 계획이다.(주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정, ’23.上)

또한, 공동주택 유지보수공사 입·낙찰 단계별 비리 발생 취약 요인을 사전에 차단하여 공정성을 담보할 수 있는 제도적 장치도 마련한다.(주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정, ’23.上)

입찰단계에서 입찰참여 업체는 「공정거래법」 위반에 따른 행정처분 확인서를 발급받아 제출하여야 하며, 주택관리업체와의 계열사 여부도 입찰서류에 표기하여야 한다.

평가단계에서는 평가위원으로 입주자대표회의 또는 관리주체 외에 입주민이나 외부평가위원이 참여토록 하고, 낙찰단계에서는 추첨으로 낙찰자를 선정하는 경우 입찰업체 등 이해관계인이 입회하도록 한다.

[2] (내부통제 절차 강화) 관리비 횡령 등 회계비리* 방지를 위한 내부 통제절차가 미흡하며, 입주자대표회의·관리주체 등에 대한 입주민 견제도 제한적**인 상황이다.

* 납부단계에서 현금으로 관리비를 받고 허위로 회계처리를 하거나, 지출단계에서 정당한 금액보다 큰 금액을 지출하는 것처럼 허위서류를 꾸며 차액을 횡령
** 공동주택 관리에 대한 지자체 감사를 요청하기 위해서는 전체 세대의 30% 이상 동의가 필요하나, 개인이 동의율을 확보하는 것은 현실적으로 어려운 측면

이에 관리사무소장이 예금잔고와 장부상 금액의 일치 여부를 매월 확인토록 하는 절차(현행 고시)를 법령으로 상향 규정하고, 회계처리를 수기로 하는 경우에도 입주자대표회의 감사에게 매월 현금 및 예금잔고 대조를 받도록 개선하는 한편, 입주민의 지자체 감사 요청 요건도 완화(전체 세대의 30%→20%)하고, 입주자대표회의 회의 진행 시 현행 회의록 작성 외에 녹음·녹화·중계, 참관 등을 통한 공개가 활성화될 수 있도록 법제화한다.(공동주택관리법 및 동법 시행령, ’23.上, 동법 시행규칙 및 공동주택 회계처리기준 개정, ’23.3)

[3] (관리비리 조기경보) 현재 K-apt의 관리정보 검증을 통해 입찰·회계비리 이상징후*를 발견할 수 있는 관리비리 조기경보시스템을 시범운영 중인 바,

* 관리사무소장의 잦은 변경, 공용관리비 급등, 공사계약이 없음에도 장기수선충당금 사용, 회계감사결과 이상 또는 미실시, 사업자 수의계약 결과 미공개 등 31개 항목

앞으로, 관리비리 조기경보시스템을 본격 가동하여 상시 감독체계로 전환하고, 그간의 시범운영 결과를 토대로 이상징후 검증체계도 고도화할 계획이다.

또한, 지자체 간 조기경보시스템을 통한 지도·감독 사례를 공유하고, 관리비리 적발·조치 사례집도 발간하여 일선 현장에 배포한다.

아울러, 지자체장이 조기경보시스템을 통해 직접 관리비리 의심단지를 모니터링하여 부적정 단지를 공개(K-apt)하고 개선을 권고한다.(공동주택관리법 개정, ’23.上)

[4] (관계부처 합동점검) 입찰담합 등의 관리비리 적발은 공정거래위원회의 간헐적인 특별조사를 통해 이뤄지고 있어, 관리비리 등 불법행위에 대한 경각심 고취를 위해서는 추가적인 방안이 필요한 상황이다.

이에 국토교통부·공정거래위원회는 유지보수공사·용역 관련 입찰담합, 관리비 관련 회계비리 등의 관리비리를 근절하기 위해 매년 정기 합동점검을 실시(매년 3월·10월)하며, 첫 번째 합동점검은 올해 10월 26일부터 11월 25일까지 실시한다.

조사대상은 입찰담합이 의심되거나 관리비·장기수선충당금 관련 회계비리, 사업자 선정 관련 이상징후 등이 발견된 20개 단지*를 선정하였으며, 공정거래위원회는 입찰참여 업체 간 담합 여부 사실관계를 집중 조사하고, 국토교통부와 지자체는 관리주체 등의 적법한 관리절차 준수 여부를 중점적으로 조사·감사한다.

* 서울 3, 경기 5, 인천 3, 강원 2, 충남 2, 세종 1, 부산 2, 충북 1, 대구 1

합동점검에서 비리 등 불법행위가 적발된 업체·관리주체 등에 대해서는 「공정거래법」또는 「공동주택관리법」에 따른 시정명령·과징금·과태료*가 부과된다.

* (공정거래법) 부당한 공동행위 적발시 매출액의 20% 이내 과징금
(공동주택관리법) 사업자 선정 기준 위반시 500만원 이하의 과태료 등

국토교통부 원희룡 장관은 “‘제2의 월세’로 인식되고 있는 관리비는 청년 등 주거취약계층에게 더 큰 주거부담으로 다가온다”면서, “정부는 관리비 공개 사각지대를 해소하고 투명성을 높이는 등 다각적인 제도개선을 추진하겠다”고 강조하였다.

아울러, “정당한 주거서비스에 대한 합리적인 비용은 민간분야, 관계부처 등과의 협력을 통해 투명성이 높아질 것으로 기대한다”면서, “관리비리 근절을 통해 관리비 절감 효과도 높여나갈 계획”이라고 밝혔다.

이를 위해, 국토교통부는 관계법령 개정을 내년 상반기 중 완료를 목표로 추진하며, 민간과의 협업체계를 강화하여 관리비 정보공개를 확대해 나간다.

또한, 법무부와 협력하여 관리 사각지대 해소를 위한 제도개선을 적극 추진하는 한편, 공정거래위원회·지자체 등과도 협력하여 관리·감독도 강화해 나갈 예정이다.

붙임. 「관리비 사각지대 해소 및 투명화를 위한 개선방안」