개정된 주택임대차 보호법…전월세 인상율 상한제

오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’

오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ (22) 개정 주택임대차보호법 살펴보기 – 전·월세 인상율 상한제

지난 7월 31일 ‘전·월세 인상율 상한제, 계약갱신청구권 등’을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 개정·시행됐다. 지난 칼럼에 이어 오늘은 개정된 내용 중 전·월세 인상율 상한제에 대해 알아보자.

전·월세 인상율 상한제와 관련해 개정 주택임대차보호법에서 달라진 점은 크게 2가지이다.

첫 번째는 종전 시행령에 규정하고 있던 전·월세 인상율 5% 상한제를 상위법령인 법에서 직접 규정한 점이고, 두 번째는 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도의 경우 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려해 5% 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 다르게 정할 수 있도록 한 점이다.

주택임대차보호법은 당사자가 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 아니하게 된 때에 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있는 차임증감청구권을 인정하면서, “증액”의 경우 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못하도록 전·월세 인상율 5% 상한제를 규정했다.

전·월세 인상율 5% 상한제는 임대료를 인상하더라도 종전 임대료의 5%를 초과해 인상할 수 없다는 내용이다. 즉, 임대료를 인상하더라도 최대 5% 또는 5%보다 낮게만 인상할 수 있다.

한편, 임대인과 임차인이 임대차 계약을 갱신하면서 임대료를 5%초과 인상하는 것에 합의하였더라도, 5%를 초과한 부분은 주택임대차보호법에 위반되어 무효가 되고, 임차인은 초과부분에 대하여 임대인에 대하여 부당이득반환청구를 할 수 있다.

임대료 인상은 약정한 차임 등이 조세 등 부담증감, 경제사정 변동으로 인해 적절하지 아니하게 된 때에만 인정되므로, 임차인이 임대인의 임대료 인상 요구에 항상 응해야 하는 것은 아니다.

또한 특별시·광역시 등에서 조례로 인상율 상한을 5%보다 낮게 정한다면 해당 조례에서 정한 인상율 상한이 적용된다.

전·월세 인상율 상한제는 이미 약정한 차임이나 보증금을 장래를 향해 증액하는 경우에 적용되므로, 주로 임대차 계약갱신시 적용된다. 임대인과 임차인이 최초로 임대차계약을 체결하는 경우에는 이미 약정한 차임 등이 존재하지 않으므로 인상율 5% 상한제가 적용되지 않는다.

임대차계약 갱신시 임대료 인상 정도는 임대인과 임차인이 합의로 정하면 된다. 그러나 합의가 이루어지지 않을 경우에는 임대인이나 임차인이 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정신청을 하거나 법원에 차임 증감청구 소송을 제기해야 한다.

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