[국토교통부]대토리츠 영업인가 전 특례등록 절차 신설

이제 현금보상 대신 선택한 대토보상을 통해 받는 토지의 개발 목적으로 설립되는 리츠(이하 대토리츠)를 구성하는 경우에는 조기에 국토부에 등록함으로써 개발사업을 조속히 추진할 수 있게 된다.

국토교통부(장관 변창흠)는 대토리츠에 대한 특례등록 절차를 도입하여 영업인가 전 대토보상권의 조기 현물출자를 허용하고, 이러한 대토리츠의 주식에 대해서는 대토보상계약 후 3년간 전매를 제한하는 「부동산투자회사법」 개정안이 국회 본회의를 통과(3.24)하여, 4월 6일 공포·시행(공포 후 즉시 시행)된다고 밝혔다.

개정안은 3기 신도시 건설 등으로 인한 토지보상금이 주택시장으로 재유입되어 시장 불안요소로 작용할 수 있다는 그간의 우려에 대응하기 위해 대토리츠 제도를 활성화하고자 ’20년 12월 국회에서 제안(진선미 의원 등 11인)되었다.

주요 내용은 다음과 같다.

1) 대토리츠에 대해서 영업인가 전 특례등록 절차를 신설

특례등록한 대토리츠는 일반 리츠와 달리 예외적으로 영업인가 전에도 대토보상권을 현물출자받을 수 있도록 허용하되, 영업인가를 받기 전에는 자금차입·사채발행 등을 비롯한 자산의 투자·운용행위를 제한*한다.

* 특례등록을 하고 대토보상권을 현물출자 받았으나, 아직 구체적인 개발사업계획이 마련되지 않은 영업인가 전 단계에서의 무분별한 영업행위에 대해 관리장치 마련

2) 대토리츠의 주식에 대한 전매제한 신설

토지주들은 특례등록을 한 대토리츠에 대토보상권을 출자하는 경우 리츠의 지분으로서 주식을 받게 되는데, 이러한 주식에 대해서는 우회적인 현금화 방지를 위해 ① 대토보상계약일로부터 3년이 경과하거나 ② 대토리츠가 영업인가를 받기 전에는 전매를 제한한다.

국토교통부는 대토리츠의 활성화를 위한 이번 개정안이 시행됨에 따라, 대토보상권을 리츠에 현물출자하여 받은 주식에 대해 전매제한이 적용되는 대신 세부담 완화*도 추진할 계획이다.

* 대토보상권의 리츠 현물출자 시 양도세 감면율 확대(예:15%→30%, ’21년 경제정책방향)

또한 개정안에 따라 리츠 영업인가 전 대토보상권의 조기 현물출자가 허용됨으로써 사업 불확실성이 감소*함에 따라 토지주들의 대토리츠 참여가 촉진될 것으로 예상되는 만큼, 토지수용사업의 개발이익을 보다 원주민들이 공유할 수 있도록 하는 기반이 마련될 것으로 기대된다.

* 기존에는 대토보상계약 시점부터 대토보상권 현물출자를 통해 대토리츠가 본격 구성되기까지 약 5년이 소요되었으나, 법 개정을 통해 약 1년으로 단축될 것으로 기대

국토교통부는 대토리츠 제도개선과 함께, 최근 LH 사태에서 문제되었던 것처럼 토지보상 제도가 투기세력에게 악용되는 것을 철저히 차단하기 위한 조치도 병행될 것이라고 강조하였다.

① 특히 3.29일 발표한「부동산 투기근절 및 재발방지대책」에 따라 대토보상 지침 개정을 통해 LH 임직원의 경우 대토보상 대상자로부터 즉시 제외하였다고 밝혔다.

② 또한 유관기관(국토부, 지자체 등)의 관련 업무 종사자에 대해서도 대토보상이 제외될 수 있도록 대토보상 범위를 엄격히 하고, ③ 단기 토지투기를 방지하기 위해 대토보상 대상자 선정 시 토지 보유기간이 오래된 원주민에게 우선순위를 부여하는 등, 원주민의 재산권 보장을 위해 마련된 대토보상 제도가 본래의 취지에 맞게 운용될 수 있도록 조속히 제도개선을 추진할 예정이라고 밝혔다.

< 3.29 「부동산 투기근절 및 재발방지대책」 中 대토보상 관련 대책 >

국토교통부 김형석 토지정책관은 “이번 개정을 통해 그간 제도가 마련되어 있음에도 불구하고, 사업추진 불확실성 등 실제 추진 상애로사항이 많아 미진하였던 대토리츠가 본격적으로 활성화될 것으로 기대”하며, “그 과정에서 토지 투기행위자에게 대토리츠 혜택이 부여되는 일이 없도록 엄격한 절차를 적용할 것”이라고 밝혔다.